Propiedad horizontal: reglamento de copropiedad y administracion.

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REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACION

C�mara Argentina de la Propiedad Horizontal

I. Consorcio de propietarios

Art. 1.- A los efectos de este instrumento, de acuerdo a lo dispuesto por el art. 9 de la ley 13.512, queda constituido el consorcio que se denominar� � Consorcio de Propietarios del Edificio...�, integrado por los titulares del dominio exclusivo de los sectores que se determinan en el art. 2� inc. a, y condominios en las partes comunes en las proporciones que se establecen en el art. 8 inc. a, todo lo cual acreditaran con las respectivas escrituras p�blicas debidamente inscriptas en los pertinentes registros. En caso de transmisi�n del dominio el sucesor ocupar� ipso jure su lugar en la entidad a partir de la fecha de la respectiva adquisici�n.

En caso de usufructo, habitaci�n, anticresis, locaci�n, comodato o de cualquier otra clase de acto , hecho o convenci�n que confiera posesi�n, tenencia o uso y goce sobre la correspondiente unidad, y que no sea t�tulo de due�o, no tendr�n intervenci�n en el consorcio los titulares de aquellos derechos , permaneciendo en nudo propietario, en cuanto a sus relaciones en la entidad , con la plenitud de las responsabilidades y obligaciones para con ella y en el ejercicio de todos los derechos del copropietario, cualesquiera sean los t�rminos de los contratos celebrados con terceros, sin perjuicio de su facultad de conferir poder. A los efectos del art. 3, inc. 10, del decr. 18.734/49, los copropietarios actuales y futuros que no habiten el inmueble deber�n, al adquirir el dominio de su respectiva unidad, convenir por escrito con el consorcio, mediante su administrador, un domicilio especial dentro de la jurisdicci�n establecida en el art. 32 en el que valdr�n las notificaciones, citaciones y comunicaciones de toda especie atinente a sus relaciones con el mismo, salvo que para ello quede perfectamente determinado el domicilio real del condominio, en lo que a �l le concierne. De no formularse el convenio, dichas notificaciones, citaciones y comunicaciones valdr�n en la unidad o en cualquiera de las unidades de propiedad del comiso que tenga dentro del inmueble, quienquiera sea su ocupante, sin perjuicio de la jurisdicci�n, que ser� en todos los casos la del domicilio especial del consorcio.

II. Divisi�n del edificio

Art. 2.- El edificio de la calle................ se desarrolla en............ plantas: s�tano, planta baja,............., piso altos, azoteas y sobre azotea seg�n resulta del plano que pasa a integrar el presente documento , firmado por el ...........................que en copia se agrega.

El edificio se divide a su vez :

a) Sectores de propiedad exclusiva:

El edificio a los efectos de la determinaci�n de sectores independientes de propiedad exclusiva se divide en unidades las que enumeradas correlativamente del....... al........ tienen la ubicaci�n, superficie� y distribuci�n que a continuaci�n se consignan: Unidad numero uno (local): sito en la planta baja y s�tano sobre el frente del edificio, con entradas exclusivas por los n�meros.........compuesta de una superficie propia de ............de los cuales..........se desarrollan en planta baja y ..........en la planta s�tano. Unidad numero dos: sita en planta de primer piso por el costado este del edificio compuesta por una superficie total propia de ...............Unidad numero tres: sita en planta del primer piso por el costado oeste del edificio compuesta por una superficie total propia de .....................Unidades n�meros cuatro, seis, ocho y diez: sitas en las plantas del segundo, tercer, cuarto y quinto piso, respectivamente sobre el costado este del edificio, compuestas por una superficie total propia de ........cada una. Unidades n�meros cinco, siete, nueve y once: sitas en las plantas del segundo, tercero, cuarto y quinto piso, respectivamente, sobre el costado oeste del edificio, compuestas por una superficie total propia de .................cada una. Unidad numero doce: sita en la planta del sexto piso, sobre el costado este del edificio, compuesta por una superficie total propia de ........Unidad numero trece: sita en planta del sexto piso sobre el costado oeste del edificio, compuesta de una superficie total propia de.............(as� sucesivamente)

b) Sectores o cosas de propiedad com�n:

Los sectores y/o cosas de propiedad com�n de los integrantes del consorcio, son aquellos y/o aquellas que enumera el art. 2 de la ley 13.512 y que en el plano a que se ha hecho menci�n en el art. 2, se encuentra sin coloraci�n.

Adem�s de los sectores y/o cosas enumeradas en el art. 2 de la ley 13.512, se consideran de propiedad com�n de los integrantes del consorcio los siguientes: a) el terreno, los cimientos y estructura del edificio: columnas, vigas, lozas, etc., b) los muros del edificio en toda su extensi�n, sean divisorios de la propiedad, sea que separen las distintas unidades entre si, o bien que separen las unidades de sectores de propiedad com�n, sean o no de uso exclusivo; c) todas las instalaciones en los muros exteriores y lo que cierra sus vanos, tales como puertas, balcones, ventanas y cristales exteriores, vidrieras y cortinas met�licas del negocio, y puertas de calle; d) los techos y azoteas del edificio; e) la entrada principal y su pasaje; f) la escalera de acceso a las unidades; g) los palieres de entrada de las unidades, as� como los de acceso a las dependencias de servicios de los mismos; h) la unidad para el portero compuesta de un dormitorio, ba�o y cocina, sita en planta azotea; i) los ascensores, sus respectivas cajas en toda su extensi�n, sus maquinas y los espacios donde estas se encuentran; j) las maquinas, calderas, bombas, medidores, y los espacios donde se encuentran ; k) los tanques generales de agua y petr�leo y las cajas de plomo de los servicios cloacales y o desag�e cualquiera fuere el lugar donde se encuentre; l) las ca�er�as de conducci�n de agua, electricidad, gas y tel�fono, cualquiera sea su destino, en toda su extensi�n y cualquiera sea el lugar en que atraviesen hasta la parte de ellas que se encuentre al descubierto dentro de los sectores de propiedad exclusiva, punto a partir del cual aquellas tendr�n el car�cter de propias; m) los patios, balcones, sobre cuyo uso se dispone mas adelante ; n) las chimeneas y o conductos de ventilaci�n; o) los extinguidores de incendio existentes en los diferentes pisos de acuerdo con el reglamento en vigor; p) todas aquellas partes, sectores y/o cosas del edificio sobre las cuales ning�n propietario puede invocar dominio exclusivo invocado en su titulo de adquisici�n.

Revisten asimismo el car�cter de comunes, las cosas, muebles y o accesorios que se incluyen en el respectivo inventario que el administrador formule con la aprobaci�n de los copropietarios.

III. Destino de las diferentes partes del edificio.

Art. 3.- Los sectores de propiedad exclusiva ser�n destinados por sus respectivos propietarios para vivienda �nicamente, a excepci�n de la unidad numero uno que podr� ser destinada a negocio de ..........., ejerciendo en cuanto a ellos los derechos que emergen del dominio, sin mas limitaciones que las establecidas en el art. 6 de la ley 13.512 y las que resulten de lo� dispuesto en el presente Reglamento de Copropiedad y Administraci�n.

Nota en los casos de unidades destinada a negocio, conviene contemplar las necesidades de estos en orden al uso y cambio de vidriera.

Art. 4.- Queda determinadamente prohibido a los propietarios y/u ocupantes de cualquier titulo de los sectores de propiedad exclusiva instalar en los mismos: negocios, oficinas, consultorios y/o estudios profesionales cualquiera sea la �ndole de los mismos, salvo que contaran con la previa autorizaci�n de los integrantes del consorcio que representen por lo menos las 2/3 partes de los votos, aplic�ndose a los efectos de su computo los porcentuales establecidos en el art. 8 inc. a. Asimismo queda prohibido sin limitaciones destinar las unidades y el local a cualquier actividad contraria a la tranquilidad, decencia, moralidad y buen nombre del edificio, como destinar los mismos a pensi�n y/o alojamiento de pasajeros, como el arriendo y el sub arriendo parcial de las habitaciones que lo componen.

Se requerir� la autorizaci�n de los propietarios que representen mas de las 2/3 de los votos aplic�ndose a los efectos del computo los porcentuales estipulados en el art. 8 inc, a) para que los propietarios puedan dividir los sectores de propiedad exclusiva y vender las unidades resultantes, siempre y cuando no se afecten lugares comunes en cuyo caso deber� observare lo dispuesto en el art. 7 de la ley 13.512.

b) Sectores de propiedad com�n:

Art. 5.- Son .los especificados en el art. 2 , inc b, del presente reglamento. El uso de los sectores y/o servicios comunes, se practicara de acuerdo con el sentido y limitaciones que indica el art. 3 de la ley 13.512, con sujeci�n a los detalles que se establecen en el reglamento interno de edificio, a los efectos de los art. 6 y 15 de la misma ley.

c) Sectores de propiedad com�n cuyo uso pertenece exclusivamente al copropietario que se indica

Art. 6.- Son sectores comunes destinados al uso exclusivo de los propietarios o de quienes dependen la posesi�n, tenencia o uso y goce que no sea a titulo de due�o de las unidades que se indican, los siguientes: Patios: a) los existentes en la planta baja hacia los fondos del edificio cuyo uso exclusivo pertenece al propietario de la unidad numero uno, b) el existente en la planta del primer piso sobre el costado este de edificio,� cuyo uso pertenece exclusivamente al propietario de la unidad numero dos; c) el existente en la planta del primer piso sobre el costado oeste del edificio cuyo uso pertenece exclusivamente al propietario de la unidad numero tres. Balcones: los existentes en las plantas del primero a sexto piso inclusive sobre el frente del edificio, cuyo uso exclusivo pertenece respectivamente a los propietarios de las unidades que tienen acceso directo a ellos.

Art. 7.- La divisi�n del edificio consignada en el art. 2 del destino dado a las diferentes partes del mismo en el art�culo anterior, as� como la proporci�n que se establece para las unidades de propiedad exclusiva en consideraci�n al todo, no podr�n modificarse sino por la resoluci�n un�nime de todos los copropietarios. Cualesquiera sean los contratos o compromisos particulares, que los copropietarios de las unidades celebren con terceros respecto de su unidad de propiedad exclusiva, no variar� la responsabilidad que el titular del dominio tiene ante el consorcio de acuerdo con lo establecido en el presente reglamento.

IV. Porcentuales.

Art. 8.- Estando integrado el edificio por una unidad destinada a negocio comercial y doce a vivienda, lo que trae aparejado un uso diferencial de ciertos servicios y/o sectores del mismo, el presente art�culo se subdivide en 2 incisos, cada uno de los cuales determina el porcentual que corresponde a las unidades en �l incluidos: inc. a) corresponde a cada una de las unidades que a continuaci�n se indican los siguientes porcentuales: unidad numero 1 (local): el 24,61%, unidades numero 2, 4, 6, 8 y 10, el 6,29%; unidades n�meros 3, 5, 7, 9 y 11, el 6,30%; unidad n�mero 12, el 6,21%, y� unidad numero 13, el 6,22%. Inc. b) corresponde� a cada una de las unidades que a continuaci�n se indican, los siguientes porcentuales: unidades n�meros 2, 4, 6, 8 y 10, el 8,35%; unidades n�meros 3, 5, 7, 9 y 11, el 8,36%; unidad numero12, el 8,22% y unidad numero 13, el 8,23%.

Los indicados porcentuales son el resultado de la proporci�n que representa la superficie propia de las unidades en cada inciso incluidas con relaci�n a la suma de las superficies propias de todas las unidades contempladas en el inciso.

Art. 9.- Los porcentuales establecidos en el inc. a del art�culo anterior determinan: a) el valor proporcional de cada unidad con relaci�n al valor del conjunto; b) el valor proporcional del derecho de cada propietario sobre los sectores, servicios y/o cosas comunes del edificio; c) el valor del voto emitido en las asambleas, conforme a lo que se dispone el art. 29 inc. f.

V. Cargas comunes y contribuci�n a las mismas.

Art. 10.- Cada propietario esta obligado a contribuir al pago de las cargas comunes que devengare el uso, mantenimiento y administraci�n del edificio, en la proporci�n que resulte de aplicar a ellas el porcentual que corresponde para su respectiva unidad en los incs. a) o b) del art. 8, seg�n cual de ellos fuera aplicable de acuerdo a lo que m�s adelante se dispone.

Art. 11.- Los gastos que se originen por las causas que a continuaci�n se indican, ser�n soportados por los propietarios en la proporci�n que resulte de aplicar a los mismos los porcentuales establecidos en el art. 8 inc. a . 1) Gastos de administraci�n: entendi�ndose por tales los que se originan a ra�z del uso que hagan del edificio considerado en su conjunto, los integrantes del consorcio o los que ocupen su lugar a cualquier titulo, con excepci�n de aquellos que se encuentran expresamente enumerados en el art. 12 . 2) Impuestos, tasas y contribuciones, cualquiera sea su naturaleza, siempre y cuando graviten sobre el inmueble en calidad de cosa com�n. 3) Reparaciones y conservaciones: las referentes a los sectores y/o cosas de propiedad com�n efectuadas por el administrador o por los copropietarios en su caso para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad, comodidad y decoro, as� como las que hubiera que efectuar por intimaciones de los poderes p�blicos. 4) Obras nuevas: las que autoricen los propietarios de conformidad a lo que dispone el punto b) del apartado 1, inc. g del art. 29. 5) Innovaciones y mejoras: las que fueran autorizadas en condiciones reglamentarias. 6) Cr�ditos hipotecarios: el pago de los servicios de amortizaci�n del capital y/o pago de intereses, cuando el gravamen se haya constituido sobre el inmueble considerado en su conjunto. 7) Gastos de reconstrucci�n: en los casos de destrucci�n parcial de menos de las dos terceras partes del valor del edificio y vetustez del mismo, en que se hubiera resuelto su reconstrucci�n, salvo la minor�a a la que se obligase a transferir su parte. 8) Otros gastos: los que se originen como consecuencia de la resoluci�n valida de los copropietarios sobre asuntos de inter�s com�n, no comprendidos dentro de las atribuciones conferidas al administrador , o los que este efectuare por dicho concepto en cumplimiento de su mandato.

Art. 12.- Los gastos que se originan por la causa que a continuaci�n se indican, ser�n soportados exclusivamente por los propietarios de las unidades enumeradas en el art. 8 inc c, y en la proporci�n que resulte de aplicar a los mismos los porcentuales all� expresados : 1) sueldos y cargas sociales del personal de porter�a, entendi�ndose por tales , el o los encargados si fueran mas de uno, suplentes, peones y/o ayudantes si los hubiera y todo otro que realice tareas de vigilancia y/o limpieza en el edificio; 2) los gastos que se originen por consumo de fuerza motriz, electricidad y/o combustible a cargo del consorcio; 3) los gastos que origine el uso, conservaci�n, reparaci�n, etc., de los ascensores, sus maquinas y/o cajas existentes en el edificio.

Nota: En atenci�n a las especiales situaciones que se plantean con respecto a los locales frente al uso de los servicios centrales y dependencias comunes de los edificios, se sugiere la conveniencia de establecer que los locales contribuir�n al pago de las cargas comunes en la medida que puedan utilizarlas. Es decir, si tiene instalaciones de calefacci�n, agua caliente, etc., contribuir�n en la misma medida que los departamentos ; en caso contrario, quedaran eximidos de la contribuci�n, entendi�ndose que la exclusi�n corresponde a los gastos normales de atenci�n y mantenimiento de los servicios centrales, y no a la reposici�n de maquinarias calderas, etc., que correspondiendo a las partes comunes, su estado de conservaci�n normal incide en el valor de la propiedad.

Art. 13.- Los gastos de conservaci�n y/o reposici�n que se realicen en los sectores y/o cosas de propiedad com�n, sean o no� de uso exclusivo de alg�n propietario , ser�n soportados por todos los copropietarios en la proporci�n establecida en el art. 8� inc. a , salvo el supuesto contemplado en el art. 16. Las filtraciones o perdidas de agua, vapor , gas , petr�leo o cualquier otro fluido provisto por el consorcio, ser�n conjurados por cuenta de este, aunque se manifiesten, produzcan o provengan de partes o artefactos del dominio privado, salvo que la reparaci�n implique la reposici�n integra del artefacto, en cuyo caso ser� exclusivo cargo del respectivo copropietario.

VI. Determinaci�n del monto de la contribuci�n de los propietarios: forma y plazos para su pago.

Art. 14.- A los efectos de la determinaci�n del monto con que cada propietario deber� contribuir al pago de las expensas por cargas comunes, se proceder� en la siguiente forma: el administrador someter� anualmente a la asamblea general ordinaria de copropietarios, un calculo del monto que presumiblemente insumiran las cargas comunes en el ejercicio venidero. Aprobado dicho calculo, su monto se dividir� en cuatro partes, oblig�ndose cada propietario a abonar por adelantado, del 1 al 10 del mes en que comienza cada trimestre, la suma que resulte de aplicar el porcentual que corresponda a su unidad a la cuarta parte del monto calculado, redondeando cantidades, debiendo ajustare los saldos al resultado que arroje el balance que apruebe la asamblea ( La variante mas com�n es hacerlo mensualmente).

Art. 15.- El copropietario que no cumpliera con el pago de las cuotas trimestrales para los gastos ordinarios, dentro de los 10 primeros d�as corridos de comenzado cada periodo y/o con el aporte que le corresponde para formar o reponer el fondo de reserva en los plazos previstos en el art�culo anterior y/o con los que corresponden para gastos extraordinarios en los plazos que fije la asamblea y/o con el pago de toda otra suma por cualquier concepto vinculada a la copropiedad del inmueble, se constituir� en mora de pleno derecho y abonara , desde la fecha en que debi� efectuase el pago y hasta que satisfaga su deuda, un inter�s punitorio compensatorio a favor de quien resultara haber adelantado los fondos del .......% mensual de la deuda . Sin perjuicio de ello, una vez transcurrido diez d�as corridos desde la fecha m�xima en que se debi� realizase el pago, previa notificaci�n por telegrama colacionado que le har� el administrador , el propietario moroso podr� ser demandado por v�a ejecutiva, y para obtener el cobro el consorcio podr� solicitar el embargo de bienes del deudor y su inhibici�n general y/o la venta en publico remate del departamento de su pertenencia, o de otros bienes que tuviese.

Ser� titulo ejecutivo para el cobro, el certificado de deudas expedido por el administrador de conformidad a las atribuciones que le confiere el art. 6 del decr. 18.734/49, con constancia de la cantidad liquida exigible.

Las prorrogas o plazos que el administrador� y/o el consorcio concedan, as� como los pagos que reciban en cualquier forma y condiciones, no importaran novaci�n en ning�n caso.

Art. 16.- Al procederse a suscribir las escrituras traslativas de dominio por las que el edificio quede sometido al r�gimen de la ley 13.512, su adquiriente deber� abonar como adelanto en concepto de contribuci�n al pago de las cargas comunes el ........% del precio de venta , cantidad que se ajustara al resultado que arroje el balance que la primera asamblea apruebe.

En las sucesivas ventas de cada unidad, su adquiriente en oportunidad de suscribir la respectiva escritura traslativa de dominio, deber� abonar el importe de un trimestre para contribuir al pago de las cargas comunes si aquel estuviera ya determinado, o el ......% del precio de compra si no lo estuviera.

VII. Impuestos, gastos y reparaciones a cargo exclusivo de cada propietario.

Art. 17.- Los gastos de conservaci�n y reparaci�n que se realicen en las partes de propiedad exclusiva de las unidades, as� como los impuestos que graven a las mismas, estar�n a cargo del respectivo propietario, salvo el supuesto contemplado en el art�culo siguiente.

VIII. Responsabilidad por da�os producidos.

Art. 18.- Los da�os que se ocasionen en los sectores y/o cosas de propiedad com�n, sean o no de uso exclusivo de alg�n copropietario , as� como los que se ocasionen en las partes de propiedad exclusiva, deber�n ser resarcidos por el causante del da�o, ya sea que este provenga de los hechos, y/o de la propia negligencia o bien del de las personas de sus empleados, hu�spedes, personal de servicio, inquilinos o visitantes particulares.

En el supuesto de no poder individualizase al causante del da�o, los gastos originados por los motivos expresados ser�n soportados por todos los copropietarios, aplic�ndose al efecto los porcentuales establecidos en el art. 8, inc. a.

IX. Venta , cesi�n y/o transferencia de las unidades.

Art. 19.- En caso de venta, cesi�n� y/o transferencia de alguna unidad, su propietario queda obligado a comunicar al administrador con la debida anticipaci�n, el nombre, apellido y domicilio del adquiriente y escribano designado para suscribir la respectiva escritura traslativa de dominio, debiendo, asimismo, exigir del adquiriente que en la escritura exprese conformidad al presente reglamento, debiendo ceder a aquel su cuota parte de los fondos de reserva de la administraci�n para la atenci�n de los gastos comunes y extraordinarios, si los hubiera.

Art. 20.- Es condici�n indispensable para la transferencia del dominio de las unidades, que a la� respectiva escritura se agregue el certificado expedido por el administrador sobre existencia de deudas por gastos y expensas comunes a que alude el art. 6 del decr. 18.734/49.

X. Seguro contra incendio.

Art. 21.- El edificio deber� estar permanentemente asegurado contra incendios por la suma que resuelva la asamblea, la que no podr� ser inferior a la cantidad de $....., compitiendo al administrador la celebraci�n del seguro.

El pago de las primas correspondientes estar� a cargo de los copropietarios en las proporciones establecidas en el art.8, inc. a.

Si la prima se viera aumentada en raz�n del destino dado a alguna unidad, dicho aumento estar� a cargo exclusivamente del propietario de la unidad causante del aumento.

XI. Obligaciones a cargo de los propietarios.

Art. 22.- Cada propietario se obliga asimismo a :

a) comunicar al administrador su nombre y apellido, as� como el domicilio que constituye a los efectos de las notificaciones y/o citaciones a que hubiere lugar, teni�ndose por constituido el del departamento en caso de silencio. Estas constancias deber�n ser consignadas por el administrador en el registro de propietarios que deber� llevar;

b) comunicar el nombre y apellido al administrador de la persona quien haya cedido y/o locado el uso de la unidad;

c) ejecutar de inmediato en la unidad de su propiedad los arreglos y reparaciones cuya omisi�n pueda representar da�os y/o inconvenientes a los dem�s copropietarios, siendo responsable de los da�os resultantes por el incumplimiento de esta obligaci�n;

d) solicitar autorizaci�n del administrador para iniciar en el interior de su departamento u otros sectores de propiedad exclusiva, reparaciones o reformas de cualquier naturaleza que ellas fueran. En caso de discordia entre el administrador y el propietario, el primero deber� convocar , para dentro de los 15 d�as, al consorcio o asamblea, la que deber� decidir en definitiva. No reuni�ndose la asamblea o no pronunci�ndose al respecto, el propietario podr�, bajo su responsabilidad, ejecutar los trabajos proyectados;

e) permitir, toda vez que sea necesario al administrador y/o personas encargadas de proyectar, inspeccionar o realizar trabajos de inter�s com�n, el acceso al departamento;

f) cumplir y hacer cumplir� el presente reglamento y el interno del edificio a las personas que a cualquier titulo se encuentren gozando de la posesi�n del departamento;

g) efectuar los pagos a que esta obligado, en el domicilio del administrador.

XII. Representaci�n y administraci�n.

Art. 23.- Son �rganos de representaci�n y administraci�n de la comunidad: a) el administrador, b) la asamblea de propietarios.

Art. 24.- El administrador es designado y removido por la asamblea mediante el voto de los propietarios representen como m�nimo mas del 66,66% de la superficie propia del edificio, aplic�ndose a los efectos del computo del voto, los porcentuales establecidos en el art. 8, inc. a) , y su designaci�n podr� recaer en uno de los propietarios o en personas extra�as a la comunidad. Tanto en el supuesto de renuncia como en el de renovaci�n, la entrega de la administraci�n se formalizara reci�n dentro de los 90 d�as, siempre que el consorcio y/o los copropietarios est�n al ida con todos los pagos con respecto al administrador. En ambos casos y cumplida la antedicha condici�n, rendir� cuenta documentada de su gesti�n y har� entrega a su sucesor del libro de actas y de administraci�n, planos y dem�s documentaci�n que haga al edificio, a excepci�n de los comprobantes de pago.

Art. 25.- El administrador proceder� como mandatario del consorcio de copropietarios a los efectos de las prescripciones de la ley 13.512 y su decr. Reglamentario 18.734/49.

Son derecho y obligaciones del administrador adem�s las expresamente consignadas en las normas citadas, las siguientes . a) ejecutar las resoluciones del consorcio, de interpretar y hacer cumplir el presente reglamento de copropiedad y el interno del edificio, b) pagar con los fondos del consorcio las cuentas y/o facturas de gastos de car�cter com�n que se originen a ra�z del uso que los ocupantes hagan del edificio y sus servicios , as� como los necesarios a fin de mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro de la propiedad; c) recaudar las cuotas fijadas por la asamblea como contribuci�n de los propietarios al pago de las cargas comunes, d) ordenar y pagar cualquier reparaci�n o arreglo necesario en las partes comunes y de servicio del edificio hasta el limite que fije la asamblea por simple mayor�a de votos, a cuyo fin podr� hacer uso del fondo de reserva del que habla el art. 28; e) llevar un libro de administraci�n y otro de actas , ambos rubricados en el Registro de la Propiedad, donde quedaran consignadas las sumas abonadas para sufragar los gastos de la propiedad y las actas y resoluciones de las asambleas de propietarios, respectivamente; f) llevar un registro de propietarios, considerando el nombre, apellido y domicilio de los mismos, debiendo registrar en el todo cambio que al respecto se produjera; g) remitir a los integrantes del consorcio con 10 d�as de anticipaci�n, por lo menos, del se�alado para la reuni�n de la asamblea general ordinaria , el balance , inventario y� rendici�n de cuentas del ejercicio vencido, as� como tambi�n un presupuesto de los gastos y calculo de recursos para el ejercicio venidero; h) certificar las deudas por expensas comunes de acuerdo al art. 6 del decir. 18.734/49 y en su caso, la copia de las actas correspondientes conforme a los establecido en el art. 5 del mismo decreto; i) custodiar los t�tulos de propiedad del inmueble y dem�s documentaci�n relacionada con el bien conjunto; j) llevar las cuentas corrientes de cada propietario y mantener al ida la nomina y domicilio legal de los titulares de dominio de cada unidad; k) representar al consorcio directamente o por apoderado, ante las autoridades publicas, sean ellas administrativas , fiscales , policiales , municipales y/o judiciales , nacionales y/o provinciales, en cualquier gesti�n o asunto que haga a los intereses del consorcio de propietarios; l) verificar las infracciones al reglamento de copropiedad e interno del edificio, procediendo conforme� a sus propias atribuciones; m) designar y despedir al encargado, suplente y dem�s personal del inmueble , cuando lo considere necesario; n) vigilar el estricto cumplimiento por parte de dicho personal de las ordenes que se le impartan, las que se consignaran en un libro especial destinado a este efecto y que se hallara en porter�a; o) atender las quejas de los propietarios por el deficiente comportamiento del citado personal, las que har�n constar en el libro a que se ha hecho menci�n; p) efectuar las citaciones para las asambleas , sean ellas ordinarias o extraordinarias , vali�ndose al efecto del medio que considere id�neo; q) resolver, siendo ello posible, toda divergencia entre los propietarios u ocupantes de las unidades; r) inspeccionar la propiedad e inclusive las unidades , toda vez que ello sea necesario para la ejecuci�n de trabajos que beneficien a la comunidad.

Art. 26.- El administrador y representante legal del consorcio queda expresamente facultado para actuar por si o por apoderado en representaci�n del consorcio en todos lo asuntos judiciales y/o administrativos que tenga pendiente o se le suscite en� delante de cualquier fuero y jurisdicci�n que sea incluso, tribunales de trabajo, Municipal de Faltas, y de polic�a administrativa y comisiones de conciliaci�n, a cuyo efecto se lo faculta para presentarse ante los se�ores jueces y dem�s autoridades judiciales que correspondan, con escritos , escrituras, documentos, testigos y todo genero de pruebas, pudiendo formalizar peticiones y denuncias , iniciar y contestar demandas y reconvenciones, prorrogar y declinar jurisdicci�n , oponer excepciones, decir de nulidad, tachar, recusar , apelar, desistir de este y otros derechos , comprometer en �rbitros a toda clase de peritos , contadores, tasadores y fiadores, embargos preventivos y definitivos, inhibiciones y sus levantamientos , cotejos de letras, autos de quiebra, desalojos y lanzamientos, celebrar arreglos y transacciones, cobrar y percibir, otorgar recibos y cartas de pago, pedir y asistir a toda clase de audiencias, comparendos y juicios verbales, concursar civilmente a sus deudores, aceptar el nombramiento de interventor o sindico en los juicios de quiebra en que sea parte y representarlo en tal car�cter conceder quitas y esperas, producir informaciones , solicitar la protocolorizacion de toda clase de documentos, y de las actas de asamblea cuando as� corresponde por disposici�n de la ley o por decisi�n de los copropietarios formular protestos y protestas, iniciar juicios sucesorios de deudores, acciones criminales, correccionales y querellas contra terceros, pedir reparaciones de da�os y perjuicios , careos, retractaciones y declaraciones indagatorias, prisiones preventivas , excarcelaciones bajo fianza , deducir en bienes de pago, intentar los recursos de inconstitucionalidad e inaplicabilidad de la ley o doctrina legal , as� como cualquier otro que autoricen las leyes de procedimientos y renunciar lo que estime conveniente , pudiendo sustituir el presente mandato.

XIII. Ejercicio financiero.

Art. 27.- Cada ejercicio financiero durara una a�o, debiendo la asamblea fijar la fecha de iniciacion y vencimiento del mismo, la que solo podr� ser modificada por ella.

XIV. Fondo de reserva.

Art. 28.- �Para la atenci�n de gastos extraordinarios, indemnizaciones y despidos u otros gastos especiales o imprevisibles, deber� constituirse un fondo de reserva en forma de una contribuci�n, ajena a la ordinaria .Sobre el particular resolver� anualmente la asamblea ordinaria debiendo expedirse acerca del monto de dicho fondo, la forma de pago del mismo y la cantidad con que cada propietario deber� contribuir para su constituci�n. El fondo de reserva quedara depositado en poder del administrador , el que podr� hacer uso del mismo conforme a lo dispuesto en el art. 25 y/o para compensar las deudas del consorcio para con el , debiendo rendir cuenta del mismo en oportunidad de celebrarse la asamblea general ordinaria.

XV. Asamblea de copropietarios

Art. 29.- Los copropietarios para su deliberaciones y decisiones celebraran asambleas ordinarias y extraordinarias, que tendr�n lugar bajo los mismos principios en orden a convocatoria y constituci�n. En la primera asamblea que celebre, el consorcio deber� fijar el mes de cada a�o en que se celebraran las ordinarias en el futuro, debiendo mediar entre el cierre del ejercicio y el mes fijado, por lo menos dos meses. Acerca de la forma de llevarse a cabo las asambleas, se establece lo siguiente:

a) Citaci�n y lugar: la citaci�n, con indicaci�n del car�cter y asuntos a tratarse se remitir� por intermedio del administrador a los integrantes del consorcio o a sus representantes debidamente designados, al domicilio legal por ellos constituido o en su defecto al de la unidad objeto de la propiedad, con una anticipaci�n no menor de 10 d�as para la asambleas generales ordinarias y no menor de 5 d�as para las extraordinarias.

Las reuniones se celebraran en el lugar que fije el administrador,� a la hora que la citaci�n indique.

b) Clases de asambleas: 1) Asambleas generales ordinarias: tendr�n lugar en las oportunidades se�aladas. En estas asambleas ser�n considerados el balance, inventario, rendici�n de cuentas e informe, que presente el administrador relativo al ejercicio venidero, a fin de ajustar al mismo, una vez aprobado, las cuotas trimestrales correspondientes a los distintos departamentos.

Si fracasara la primera convocatoria por falta de qu�rum se celebrara la asamblea media hora despu�s en segunda convocatoria. Esta segunda convocatoria tendr� lugar cualquiera sea el numero de copropietarios presentes y/o porcentajes que le corresponda de acuerdo al art. 8, inc. a. En segunda convocatoria, que dar�n definitivamente aprobados el balance, inventario, rendici�n de cuentas y plan de gastos presentado por el administrador, si no media en su contra la mitad mas uno de los votos de los integrantes del consorcio.

En el caso de que no concurriera ninguno de los copropietarios a la segunda convocatoria el administrador dejara constancia en el libro de actas, con transcripci�n del d�a, en cuyo caso el balance, inventario, revisi�n de cuentas y plan de gastos presentados, quedaran aprobados. 2) Asambleas extraordinarias: se celebraran cada vez que el administrador lo considere necesario o cuando un grupo de copropietarios que represente por lo menos el 25% de los votos de los integrantes del consorcio lo solicite por escrito al administrador. En caso de no obtenerse qu�rum suficiente, podr�n los interesados por si, o por intermedio del administrador, solicitar al juez la citaci�n que prescribe el art. 10 de la ley 13.512.

c) Presidencia: las asambleas ser�n presididas por el administrador, debiendo en el acto de constituci�n de las mismas, procederse a la designaci�n de uno o dos copropietarios para firmar el acta conjuntamente con el presidente. En ausencia del administrador, los presentes podr�n elegir un presidente ad hoc mediante constituci�n previa de la sesi�n, presidida para esa emergencia por el mayor de edad. El presidente tendr� voz pero no voto, a excepci�n de producirse un empate en la votaci�n, caso en el que con su voto, desempatara. En ning�n caso y bajo ning�n concepto podr� el administrador intervenir en las votaciones de la asamblea en las que se traten cuestiones directamente atinentes a su gesti�n de administrador.

d) Reglas para deliberar: las reglas para deliberaciones las sancionaran los propietarios constituidos en reuni�n.

e) Qu�rum: el qu�rum necesario para poder sancionar se establece con la presencia del numero de integrantes del consorcio cuyos votos representen mas del 50%.

Se except�a el supuesto contemplado en el inc. b del presente articulo, relativo a la segunda convocatoria.

f) Computo de votos: cualquiera sea la clase del asunto sometido a la consideraci�n de los integrantes del consorcio, as� como la mayor�a exigida por este reglamento, el voto de cada propietario valdr� tanto como cuanto represente el porcentual asignado a la unidad propiedad de aquel en el art. 8, inc. a .

g) Mayor�as necesarias: 1) Unanimidad: se requiere el voto de todos los integrantes del consorcio, para resolver sobre los siguientes� asuntos: a) para modificar y/o resolver sobre la calidad de la ocupaci�n designada a las respectivas partes del inmueble y para modificar� y/o resolver sobre los porcentuales establecidos para cada unidad de propiedad exclusiva en consideraci�n al todo en el art. 8 ; b) para disponer la realizaci�n de toda obra nueva que afecte el inmueble com�n , el agregado de pisos nuevos� o construcciones sobre el ultimo construido o excavaciones, s�tanos, etc., bajo la planta baja o subsuelo existente ; c) para hipotecar el edificio y el terreno sobre el cual se asienta. 2) Mayor�a de� dos tercios de votos de los integrantes del consorcio para resolver sobre los siguientes asuntos: a) para el nombramiento y/o remoci�n del administrador o representante legal, b) para la realizaci�n de innovaciones y/o mejoras en el edificio, c) para reformar el presente reglamento, d) para suprimir el funcionamiento de los servicios centrales. 3) Simple mayor�a: se requiere el voto de la simple mayor�a de los presentes en las asambleas para resolver cualquier otro asunto incluido en el orden del d�a.

h) Representaciones: los copropietarios podr�n hacerse representar en las reuniones por mandatarios, para lo cual, ser� suficiente la presentaci�n de una carta poder con la firma certificada por escribano publico, banco o por administrador. Un mismo mandatario no podr� representar mas de tres. El administrador no podr� actuar como mandatario de ning�n copropietario. En caso de existir establecido un condominio por alguna de las unidades los titulares de el deber�n unificar representaci�n.

i) Ausentes: las resoluciones de las asambleas ser�n definitivas y validas aun para los copropietarios que no hubieran concurrido a ella, los que no podr�n formular reclamaci�n alguna fundada en su ausencia. El administrador comunicara las resoluciones de las asambleas a los ausentes, por carta certificada . Las resoluciones que recaigan sobre asuntos del orden del d�a definidos en el como asuntos varios o generales solo podr�n tener valor como recomendaciones.

XVI. Cl�usula especial.

Art. 30.- Es condici�n especial para la validez de los acuerdos que por el presente reglamento requieren unanimidad para resolverse, as� como para los referentes a los extremos que establecen los arts. 12 y 16 de la ley 13.512 que los acreedores hipotecarios que tuviesen inscriptos grav�menes por el todo del inmueble general o sobre cualquiera de las unidades de propiedad exclusiva, sean fehacientemente notificados de la respectiva resoluci�n, a fin de que puedan oponer sus derechos con anticipaci�n a la realizaci�n de los actos que se hubiesen acordado.

XVII. Certificados.

Art. 31.- El administrador queda autorizado para expedir, bajo las responsabilidades a que hubiere lugar, las siguientes certificaciones: 1) certificados sobre deudas por expensas comunes de acuerdo con el art. 6 del decr. 18.734/49; 2) el certificado de las copias de las actas de la asamblea de acuerdo con lo dispuesto en el art. 5 del citado decreto; 3) las certificaciones del art. 29 inc. h.

XVIII. Jurisdicci�n.

Art. 32.- El hecho de ser titular del dominio exclusivo de cada una de las unidades del presente edificio, e integrante del consorcio como propietario del terreno y las cosas comunes del edificio general, importa el conocimiento y aceptaci�n de este reglamento, as� como tambi�n la obligaci�n de someterse para toda cuesti�n judicial o extrajudicial propia de este instrumento, a la jurisdicci�n de los tribunales nacionales de la Capital, con exclusi�n de toda otra, quedando expresamente convenido que los domicilios especiales que se constituyen no importan prorroga de jurisdicci�n.

XIX. Articulo transitorio.

a) Por este acto se designa administrador y representante legal del consorcio de propietarios a la firma........la que constituye domicilio en la calle ..... que proceder� como mandatario a todos los efectos previstos en el presente o en la ley 13.512 y sus decretos reglamentarios. Asimismo en el indicado queda fijado el domicilio legal del consorcio.

b) El administrador y representante legal percibir� como retribuci�n por sus servicios, los honorarios que resulten de la aplicaci�n del arancel de la C�mara Argentina de la Propiedad Horizontal.

c) El edificio se encuentra actualmente asegurado contra riesgo de incendio bajo la p�liza N�...... de la compa��a........con el vencimiento el ....... Dicho seguro ha sido contratado directamente por el propietario de la finca antes de su sometimiento al r�gimen de la ley 13.512, oblig�ndose este una vez escriturados los departamentos a favor de sus adquirieres, a endosar la p�liza a favor del consorcio de propietarios. A su vez los integrantes del consorcio se obligan a reembolsar al anterior propietario lo abonado en concepto de prima, en las proporciones establecidas en el art. 8 inc. a del presente , a partir de la fecha de posesi�n o de las respectivas escrituras, seg�n sea el caso.

Nota: Las disposiciones del presente reglamento de copropiedad y administraci�n, son meramente enunciadas y dirigidas a divulgar entre el publico en general la experiencia efectuada por la C�mara Argentina de la Propiedad Horizontal sobre los distintos temas que integran el documento, como contribuci�n al conocimiento de un aspecto importante del sistema de propiedad horizontal regido por la ley 13.512.